• 理性看待全装修消费问题
  • 资讯类型:家装资讯  /  发布时间:2021-06-09  /  浏览:604 次  /  

瑞安住建局 黄锦钢/文


前不久,浙江省消保委联合温州市消保委通过线上发布调查问卷的方式面向温州地区消费者开展全装修住宅消费调查。


调查内容涉及全装修住宅质量、商品房买卖合同补充协议是否存在霸王条款、消费者是否会进行二次装修等问题。下面就这次调查结果中消费者意见比较集中的几个问题来谈谈个人看法。

 

热点问题一

67.58%的消费者对开发商施工监管相对缺位、业主无法参与监管表示不满,59.63%的消费者表示全装修住宅施工质量不理想。


这么多消费者认为“开发商施工监管相对缺位”、“全装修住宅施工质量不理想”,这个问题的严重性、关注度已经很突出。

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按照相关法规,开发商不直接参与监管施工过程,而是委托工程监理单位进行监管。但开发商毕竟是项目的主体单位,对项目承担主体责任。另外,依据商品房买卖合同,开发商有义务将质量合格的商品房交付给购房人。商品房质量若不合格,开发商将面临违约赔偿的巨大风险。


因此,从理论上说,工程质量问题关乎开发商的切身利益,开发商也应该算是商品房质量问题的直接受害人。当然,开发商若有意“偷工减料”,并暗示施工单位、监理单位配合其做法,那就另当别论了。在当前“竞地价、限房价”的土地出让模式下,特别是当商品房项目地价出现溢价异常的情况下,开发商就很容易存在“偷工减料”的想法。

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对于消费者提到的“业主无法参与监管”问题,实际操作存在很多方面的障碍:


一是法律上没有依据。根据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》,商品房项目施工环节的监管有明确主体,工程监理单位是开发商通过委托产生的施工质量责任主体,按照法律法规履职,对商品房施工过程各工序节点、材料使用、隐蔽工程等进行监管,对工程质量负终身责任。


二是购房合同没有赋予业主参与施工过程的监管的权利。购房人与开发商签订了商品房预售合同,约定了双方当事人的权利和义务。但商品房预售合同的标的物是交付的商品房,而不是在建工程,商品房预售合同没有给与购房人参与在建工程施工过程监管的任何权利。


三是在建工程的管理制度限制。在建工程施工场地有非常严格的安全管理规定,一般不允许与工程建设无关的人员随意进入施工场地工地安全的责任人是施工单位,而不是开发商,开发商也没有让业主随意进入工地的权利。举两个例子:假如消费者在4S店购车付了预订款,就有权利跑到生产商那里去监督车的制造过程吗?假如消费者在酒店里预定了酒席,就有权利去监督酒店买菜、做菜的过程吗?同样的道理,业主签订了商品房预售合同,也没有权利直接去监管商品房的施工过程。

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话说回来,那有没有可以让购房人参与在建工程施工质量监管的方法呢?有一种比较可行的间接监管方式购房人可以通过选举业主代表和开发商沟通协商,通过业主开放日等活动,进入施工现场参观和检查,如发现问题可以反馈给开发商落实整改,发现质量问题也可以直接向住建部门进行投诉。    


热点问题二

52.29%的消费者认为合同对主材规格、参数等约定不明确;44.34%的消费者遭遇过商品房买卖合同补充协议存在霸王条款;38.84%的消费者发现全装修住宅交付后与样板房不一致。


浙江省住房和城乡建设厅、浙江省工商行政管理局联合制订的《浙江省商品房买卖合同(预售)示范文本》(2018版)对全装修商品住宅的价格、装修装饰标准、装修材料、装修质量、装修交付条件、保修期限、违约责任、争议解决方式等方面都有明确的约定内容。

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合同的附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》,明确列出了装修装饰设施设备的清单,包括内装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等。

每个商品房项目的合同格式条款内容都需经过市监部门备案,如需签订合同之外的其他补充协议,也应由双方当事人协商一致并签字认可,购房人有权拒签任何存在争议的补充协议。反过来说,购房人若签订了商品房预售合同,理应知道装修材料的品牌、产地、规格、级别、数量等内容。

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导致消费者认为“合同对主材规格、参数等约定不明确、发现全装修住宅交付后与样板房不一致”等问题,一般有两种情况:

一种是开发商故意在合同上修改了装修材料品牌、规格、级别,应属于合同欺诈行为,责任在开发商;


另一种是购房人没有对照交付样板房和商品房销售方案中的装修材料清单公示内容,就在合同草率签字,事后才对这个问题提出质疑,购房人无疑也有一定的责任。

商品房预售合同经双方当事人签字起生效,受法律保护。因此,建议购房人在签订商品房买卖合同时,必须要有耐心、细心去核对合同的附件六的内容,主材规格、参数一般可以从合同中找到答案。


若发现合同和交付样板房的装修材料清单不一致、或合同存在霸王条款,可直接向市场监督部门进行投诉解决。    


热点问题三

53.82%的消费者认为开发商提供的装修方案风格单一,缺乏个性化设计;有35.84%的消费者表示为了住的更舒服,会对全装修住宅进行二次装修。

 

根据全装修相关政策:“全装修商品住宅项目应至少提供1个经济适用的基本装修标准方案,在此基础上,房地产开发企业根据市场需求及产品定位,提供升级装修标准方案供购房者选择。”


从实际情况看,开发商大都仅提供了基本装修标准方案,很少提供升级装修标准方案。

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什么开发商不愿积极供升级装修标准方案呢?

道理其实很简单,升级装修方案越多,装修方案设计、材料购买、施工操作、竣工验收等环节就越繁琐,不确定因素增多了,开发周期延长了,赢利空间缩小了。

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有这样一个案例:某楼盘向购房人提供了个性化装修方案,但施工人员把幢号、单元号都给搞错了,施工到一半才发现不对,只好拆除后再按正确的方案重新施工。虽说错误的是施工单位,但延误了交房时间,违约赔偿责任还得开发商来承担。


全装修项目的装修设计方案报批在项目施工之前,交付样板房的设计、施工、竣工、验收、开放时间在商品房预售开盘之前。在购房人报名购买全装修商品房之前,每套商品房的装修风格、装修效果都应已经明确了。

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有些购房人明知道自己不满意装修风格、材料配置,但还是决定要购买全装修商品房,等交付之后再来个二次装修。到菜市场买菜,每个人都会挑选自己喜欢的菜,因为菜市场的菜种类繁多,总会有你所喜欢的。但现在全装修商品房可供选择的装修方案十分有限,对刚性需求来说,即使你不喜欢装修风格,但也没有其他好的选择方案。

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以前的自由精装修时代,有些人在装修时任意拆窗破墙,导致房屋结构安全隐患。虽然全装修政策优先考虑的是环保、结构安全问题,但装修风格单一、缺乏个性化设计与购房人需求的多样性矛盾问题若不能妥善解决,全装修政策也难以实现政策效果。


这个问题怎么解决好?


目前其他城市似乎都没有可借鉴的成功模式,我觉得不妨借鉴一下本次调查中大多数消费者的意见:开发商应按低、中、高三档装修标准设置提供三种基本装修方案,每种基本装修方案采用2-3种不同的装修风格供业主选择。这些意见符合全装修政策精神,开发商确实需要提供多种装修选择方案,尽量满足业主的不同个性化需求,尽量降低业主拆除重装的意愿。

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结语


全装修政策的目的在于减少污染、节约资源,保证房屋结构安全、改善人居环境。


调查结果也显示,尽管目前全装修住宅存在或多或少的问题,仍有超半数消费者对全装修住宅前景表示看好其中,“房屋装修费时间、费精力,统一装修的全装修住宅省事省心”,是消费者愿意购买全装修住宅的主要原因。 



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