上半年：靓丽成绩单

温州楼市上半年交出了靓丽的成绩单，半年全市商品房成交了30877多套，380万方，同比去年增加了58%；市区商品房成交11600多套，住宅成交113万方，同比增长74%，2015年已创新高的住宅成交量为152万，半年成交量就紧逼去年一年的量；价格也稳步上升，增长幅度位列全国第4，而市区商品住宅库存去化周期仅为5.2个月，到了急需补充供应量的时候。

可以说上半年温州楼市迸发出出巨大的能量，让人们对温州楼市充满了期待。虽然与大哥杭州主城区成交逾42000套，二哥宁波市区成交逾27900套相比，温州的11600套仍然与它们不在一个量级上，但是值得温州楼市骄傲的是上半年新盘的各项指标同比增长幅度均超过老大或老二的增长率，特别是住宅库存量去化周期比它们更低。温州在这波由政策推动的楼市周期中没有落下进步神速，首先是温州历史上成交量基数较低，其次是经过2015年市场修复和政府大力扶持，楼市的机体已经满血复活了，要知道大温州毕竟是拥有911万人口的浙江第一大市，释放出来的购买力是不可小觑的。

下半年：扑朔迷离

一、巨大的供应量可能打破供需平衡

但是温州楼市下半年商品房供应量比上半年还要多，据朗兆市场研究中心统计，温州市区可形成住宅供应量约为122万，上半年同比增长已达113%的供应量为99万方，继续加大的供应量能否像上半年一样刺激需求也相应增长成为关键。还有是从2011年开始的“村房两改”房的1000万方，在今年陆续交付使用，起码会有三分之一的量以准新房形式供应市场，与商品房需求端争客户，再加上今年政府声势浩大地启动城中村改造，3年计划开发量也是1000万方，这些隐性的供应量也有可能会打破供需平衡，产生楼市预期的改变。

二、政策和土地的变数房地产是靠天吃饭，靠地赚钱的行业，换句话说市场好坏要看政策脸色,利润多少基本来自土地增值。所以政策和土地的表现非常重要，它不仅会在供应端产生影响，而且会在需求端产生预期。

前几天温州银行业协会率五大巨头银行宣布：自7月5日起，全部取消首套按揭房贷利率8.5折优惠，统一规定首套房按揭利率优惠最低9折。可能初衷是为了各家银行不要低价厮杀恶意竞争，可是这条信息却被市场过度解读为温州政策开始收紧而敲响的警钟，具有政策风向标的作用。朗兆研究认为货币政策应该由央行或者银监局出台，作为一家地方行业协会发布对市场会产生导向性影响的政策措施，有扰乱视听之疑，也可能涉嫌行业垄断。但是从另一个角度表明了银行业对房地产业支持的态度已发生了微妙的变化，这不能不让人警惕。

6月份的土地竞拍市场，由于受供应区域、地块位置和规模影响，已经出现溢价率大幅下滑的态势，若按照计划下半年温州市区将有近900亩的土地供应，7月份滨江CBD两宗优质的地块出让将成为风向标，如果溢价率超出上半年的溢价率，意味着土地市场仍然在走高，否则在供应量增加的情况下，地市对楼市的风向标作用将表现得更为直接和明了。

时至年中，影响2016年下半年市场走势各种因素骤然复杂。一方面供应量和隐性供应量在不断放大，所以激发需求是楼市的长期任务；但是政策从放纵已转为保守，有可能出现调控的负思维，虽然温州目前还不具备动用有形之手出台遏制政策的可能性和必要性，但是其他同级别城市的反向调控政策的传导效应作用影响明显；另一方面房价将进入高位盘整期，结构会分化，一些供应产品类同并且集中区域会滞涨甚至波动，朗兆研究预判17年上半年还有一定安全边际，下半年楼市恐会生变。因为土地价格大幅上涨会引来政策调控的变数，不涨会导致市场的观望，特别是整体经济的复苏和新产业树立是需要一定时间周期。

因此下半年楼市走向扑朔迷离。需要我们居安思危，积极应对。